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共生住宅之發展歷程與投資營運調查分析

為了解決三井不動產官網的問題，作者林佩瑩 這樣論述：

近年國內興起以共同居住為概念，由業者提供服務並強調人際互動並共享生活設施與設備的居住型態，但有各種形式，本研究將由「業者經營管理，協助住戶互動」之類型稱為「共生住宅」。從住戶的入住理由來看，相較於歐美以經濟為主要考量，日本、中國、臺灣則有交流需求與期待。故本研究(1)透過文獻回顧及市場調查，整理出日本、中國、臺灣的共生住宅市場狀況。(2)運用國內共生住宅市場調查資料，透過財務評估，探討國內業者的經營策略。透過文獻調查整理出共生住宅是「與非家人、親戚的人共用生活相關設施設備，住戶與業者以床位或房間為單位簽約，業者提供物業管理、社交平台與活動，最短租期在一個月以上的居住空間。」。共生住宅的效益為

活化餘屋及提高住戶社會資本。透過文獻、市場調查及國內2間業者及3位住戶訪談，彙整市場狀況如下：日本自1985年開始發展，目前發展成熟。住戶主要為單身青年上班族，租期集中在1年以下。業者規模較小，營運自有物件。物件集中首都圈，以現有建物改裝，出租單位以房間為主。經營上面臨的困境為資金與適合標的取得不易。日本政府提出共生住宅指導手冊，推廣屋主運用在活化餘屋與弱勢租屋。中國自2010年開始發展，目前部分業者過度擴張導致倒閉，進入洗牌期。住戶主要為單身青年上班族，租期集中均集中在1年以下。業者已具相當規模，背景組成多元，營運模式以包租代管模式為主，經營上面臨資金及物件取得不易、社群經營作業與獲利問題。

物件以現有建物改裝，出租單位以房間為主。中國政府鼓勵國營企業加入並在2018年提出營運準則。國內自2014年開始發展，目前為擴張期。住戶主要為單身青年上班族，租期在1年以下。臺灣的業者規模較小，廠商背景為創業者及青年旅館業者。以包租代管模式為主。營運的困境為物件取得、分散物件管理、住戶交流及獲利問題。物件多現有建物改裝，主要分布大台北地區，出租單位以床位搭配雅房，因此14％物件的每人平均面積在3坪以下。目前尚未針對共生住宅進行規範，視為包租代管的一類，針對居住人數大於10人的部分，納入建築物公共安全檢查範圍。依據市場調查資料及財務評估試算得出1.營運要素變動的負擔能力：對原物件的租金上漲最無負

擔能力；而營運費用、裝修費用則可有15%的上漲空間。2.運用財務評估確認規劃方案的財務可行性並透過與屋主裝修比例及租金上漲承諾，進行租屋協商方案的擬定。

高齡者運用不動產反向抵押貸款之法律探討

為了解決三井不動產官網的問題，作者涂豈緁 這樣論述：

　　台灣已正式邁入高齡化社會，讓老後問題成為顯學，人口急速高齡化及少子化的雙重影響下，未來家庭恐無力負擔起扶老的生活費用，因此，本研究擬探討不動產反向抵押制度，藉由以房養老，讓高齡者每個月有固定的生活費，用來提升生活品質，讓高齡者可以繼續居住於熟悉的環境，達到在地老化的目的。爰此，本研究首先將參考國外不動產反向抵押貸款運作的經驗，做為我國施行的借鏡，並就一般不動產抵押貸款和不動產反向抵押貸款的相同、相異點，以及其在民法物權篇與繼承篇的適用問題做探究分析。　　歸結本研究之分析結果有下列幾點：(一)不動產反向抵押貸款本質為抵押貸款契約，但又與消費借貸不同，其貸款人負有定期給付義務，但確實的貸款金

額須待借款人死亡或永遠搬離時才得確定，因此與民法第729條規定的終身定期金契約相近，(二)關於物權法定主義，我國民法於2009年物權篇修訂，已放寬對新物權的認定標準，允許習慣法所形成的物權，得依一定的公示方式予以公示者，法律即承認其效力。目前雖無不動產反向抵押相關規定，但仍允許其在實務上的操作。(三)在繼承方面，按民法第1148條規定：抵押權人死亡，若其繼承人未拋棄繼承，則該抵押權並不因抵押權人死亡即為消滅，又依民法第860條規定的抵押權乃就抵押物賣得價金受清償之權，必從屬於主債權而存在。故主債權因清償而消滅者，從屬之抵押權亦應隨同消滅，因此，不動產反向抵押貸款，並未打破現有的繼承登記制度，借

款人離世後，子女可選擇繼承不動產，前提是需要償還貸款本金和利息，抑或是，放棄不動產所有權，將不動產出售，以償還本金和利息。　　藉由政府主導與介入，提供有財產但沒有現金流的高齡者，將其資產活化，以貫徹「老有所養、老有所終」，為我國高齡者的財務規劃提供另一種選擇，積極建構一個幸福、無憂的晚年生活。